Im Herbst ändern sich die Risiken im Objekt. Nasse Schuhsohlen tragen Wasser ins Treppenhaus, Laub macht Stufen und Gehwege glatt, und es wird früher dunkel.
Dieser Beitrag zeigt, wer wofür zuständig ist und was Sie mit Ihrem Dienstleister schriftlich festhalten sollten.
Was umfasst die Verkehrssicherungspflicht im Treppenhaus?
Grundlage ist § 823 Abs. 1 BGB: Wer fahrlässig Körper oder Gesundheit eines anderen verletzt, muss den Schaden ersetzen. Dazu kommt der Mietvertrag: Der Vermieter muss die Mietsache gebrauchstauglich erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).
Der Bundesgerichtshof hat 2025 klargestellt, was das praktisch heißt. Im Fall ging es um einen Sturz auf Glätte, die Grundsätze formuliert das Gericht aber allgemein.
Der Vermieter muss in seinem Einflussbereich die erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen ergreifen. Das gilt auch für Hausteile, die nicht ausdrücklich mitvermietet sind, wie Zugänge und Treppen (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 13).
Für das Treppenhaus heißt das
- Nässe, Schmutz und lose Gegenstände dürfen nicht zur Sturzfalle werden.
- Wie oft geprüft und gereinigt wird, hängt vom Objekt ab.
- Eine feste Zahl nennt das Gesetz nicht.
Gilt das auch, wenn die Wohnung zu einer WEG gehört?
Ja. Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, gelten dieselben Pflichten gegenüber seinem Mieter. Das gilt auch, wenn die Wege im Gemeinschaftseigentum liegen und die Gemeinschaft den Dienstleister beauftragt hat.
Alles andere würde nach dem BGH zu einem sachlich nicht gerechtfertigten unterschiedlichen Schutzniveau im Mietrecht führen (VIII ZR 250/23, Rn. 14 und 15).
Kann die Verkehrssicherungspflicht auf einen Dienstleister übertragen werden?
Ja, aber mit zwei Einschränkungen.
Erstens bleibt eine Kontrollpflicht. Die allgemeine Pflicht, etwa gegenüber Besuchern und Passanten, kann mit einer klaren Absprache delegiert werden. Danach muss der Verantwortliche prüfen, ob der Dritte die Aufgaben tatsächlich erledigt (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 20).
Zweitens haftet der Vermieter gegenüber Mietern weiter voll. Der Dienstleister ist sein Erfüllungsgehilfe. Für dessen Verschulden haftet der Vermieter nach § 278 BGB wie für eigenes (Rn. 21 und 31; Pressemitteilung Nr. 187/2025).
Er kann sich also nicht darauf zurückziehen, den Dienst sorgfältig ausgewählt und überwacht zu haben.
So machen wir es
- Unsere Treppenhausreinigung in Osnabrück arbeitet nach festem Wochenplan je Objekt.
- Den Leistungsnachweis erhalten Sie digital mit der Rechnung oder über das Kundendashboard.
- Bei der Nassreinigung stellen unsere Teams immer Warnschilder auf.
Was gilt in Osnabrück für Gehweg und Laub?
Die Stadt hat die Reinigung der Gehwege im Straßenreinigungsgebiet auf die Eigentümer der anliegenden Grundstücke übertragen (Straßenreinigungssatzung, § 5 Abs. 1 a). Mehrere Pflichtige sind gesamtschuldnerisch verantwortlich (§ 4 Abs. 5).
Osnabrück auf einen Blick
- Laub gehört dazu: Schmutz, Kehricht, Laub, Gras und Unrat (Verordnung § 4 Abs. 2 a).
- Mindestens einmal pro Woche reinigen Anlieger ihren Gehweg (§ 5 Abs. 6).
- In voller Breite, bei selbstständigen Fuß- und Wohnwegen bis zur Mitte (§ 6 Abs. 3).
- Nicht in die Gosse: Schmutz nicht dem Nachbarn zukehren oder in Einläufe fegen (§ 4 Abs. 3).
- WEG: Das gemeinschaftliche Grundstück gilt als ein Grundstück (Satzung § 2 Abs. 6).
Die Stadt weist darauf hin, dass es keine Rolle spielt, ob die Blätter von städtischen oder privaten Bäumen stammen.
Für Wege auf dem eigenen Grundstück bleibt es bei der Pflicht aus dem Mietvertrag: Zugänge und Treppen müssen verkehrssicher sein (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 13).
Wer ist wofür zuständig?
Vermieter / Eigentümer
Verantwortlich für sichere Zugänge und Treppen; haftet gegenüber Mietern auch für Fehler des Dienstleisters.
§ 535 Abs. 1, § 278 BGB
Wohnungseigentümergemeinschaft
Beauftragt in der Praxis den Dienstleister; der vermietende Eigentümer bleibt seinem Mieter verpflichtet.
BGH VIII ZR 250/23, Rn. 14
Hausverwaltung
Organisiert Beauftragung und Kontrolle, soweit der Verwaltervertrag das vorsieht.
Verwaltervertrag
Dienstleister
Führt aus, was klar vereinbart ist; der Auftraggeber kontrolliert die Ausführung.
BGH VIII ZR 250/23, Rn. 20, 21
Mieter
Nur zuständig, wenn der Mietvertrag das eindeutig regelt.
BGH VIII ZR 250/23, Rn. 16, 17
Anlieger in Osnabrück
Gehwegreinigung inklusive Laub, mindestens wöchentlich, in voller Breite.
Satzung § 5; Verordnung §§ 4 bis 6
Was sollten Sie für Nässe und Laub regeln?
Die folgenden Punkte sind Empfehlungen aus der Praxis, keine gesetzlichen Vorgaben.
- Nassreinigung im Treppenhaus: Uhrzeit außerhalb der Hauptwege-Zeiten, Warnschild, Stufen nicht nass zurücklassen.
- Eingang und Sauberlaufzone: Matten in ausreichender Länge, flach aufliegend, regelmäßig gereinigt oder getauscht.
- Laub auf Zugängen: Eigene Wege und Außenstufen im Herbst häufiger prüfen als im Sommer.
- Gehweg in Osnabrück: Mindestens wöchentlich, volle Breite, Laub entsorgen statt in die Gosse fegen.
- Beleuchtung: Defekte Leuchten im Treppenhaus und am Eingang melden und zügig ersetzen lassen.
- Meldeweg: Wer meldet Schäden, an wen, in welcher Form.
- Nachweis: Wer dokumentiert, wann welche Fläche gereinigt oder kontrolliert wurde.
- Vertrag: Flächen, Intervalle und Zuständigkeitsgrenzen schriftlich, Ansprechpartner benannt.
Laub auf Wegen gehört bei uns zur regelmäßigen Reinigung, zusätzliche Durchgänge im Herbst sind buchbar. Gehweg, Objektkontrolle und Abfallplätze übernimmt unser Hausmeisterdienst in Osnabrück.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
